如何杜绝蛇口花园城三期瓷砖脱落？

• 来源： 原创 更新时间： 2018-06-21 点击： 727次
• 日前，有网友在深圳论坛上发帖——
  《蛇口花园城三期：头上悬“剑”，危在旦夕！
  有图有真相，照片会说话 》，
  直指蛇口花园城三期小区（以下简称花三）
  存在”剑“悬头上的安全隐患。
  “头上悬”剑“，高墙掉砖、
  低墙、室内也掉砖，
  20栋楼都掉砖”......
  

   
  

   
  

   
  

   
  （网友“三叶草四方”所拍摄的图片）
  帖子在网上引发广泛关注。
  现在小区掉砖情况如何？
  是否消除了安全隐患？
  近日，记者来到蛇口花园城三期进行实地调查。
  

   
  （小区位于蛇口人民医院附近，
  附近有3个公交站，地铁站也很近。）
  记者调查发现，
  花园城三期外墙铺砖面积共2.8万平方米，
  经测量发现有安全隐患
  （即存在脱落、明显空鼓的地方）的楼体有41处，
  面积约为2500平方米。
  多栋建筑外墙“满目疮痍”出门需戴头盔
  蛇口花园城三期小区附近有人人乐购物广场、沃尔玛，
  生活购物方便旁边即是四海公园，
  娱乐休闲便利，
  目前房价仍在9万元/平方米以上。
  6月13日，
  记者来到小区后，
  还未进入内部便在北门附近看见了一处围挡，
  提醒居民不要靠近。
  

   
  据小区业主介绍，该处设置围挡是由于几天前4B栋17楼飞落了一块2平方米左右外墙墙砖。进入小区内部，记者发现，该小区的的外墙用“满目疮痍”来形容丝毫不为过，无论是高层还是低层，都有大面积掉砖现象的存在，许多未掉砖的墙面也存在明显空鼓，呈现出波浪状。
  

   
  （网友“三叶草四方”所拍摄的图片）
  

   
  （屋内屋外都存在掉砖现象。）
  小区内部的多处道路上都有设置有围挡、警示牌。
  

   
  

   
  （网友“三叶草四方”所拍摄的图片）
  据花三业主介绍，外墙掉砖的情况并不是近期才出现，已经持续了10年之久，早年掉砖时招商地产公司曾经进行过修补，但补的砖也同样会掉。随着时间推移，掉砖的情况逐渐严重，已经影响到了小区居民的生活以及出行。
  “小区内掉砖面积较大的住户，
  由于防水层被破坏，
  家里开始出现了渗水状况的
  已经超过70多家。”
  ”目前让孩子出门都戴着头盔，
  害怕随时楼上会飞砖下来。
  在小区内走路时，
  也要不时抬头看看自己走的路是否安全。”
  

   
  （有些房屋掉砖严重的住户，屋里已经出现漏水现象。）
  

   
  实际上，外墙砖脱落的情况由来已久
  业委会的会议纪要里显示，
  在2008年
  已经出现并反馈过
  外墙砖脱落的情况。
  

   
  地产公司在2012年
  曾出具过关于外墙砖脱落的情况说明
  

   
  楼体维修需花费千万
  “抹去伤痕，
  再次打造美丽、安全的花三，
  这是我们业主的诉求。”
  花三业委会相关负责人告诉记者，
  在5月29日街道组织召开协调会后，
  住建局质监站人员现场勘查小区后给出了3个专方案建议，
  一、一次性彻底解决方案，将外墙的砖全部除掉，从基底层开始重新抹灰，重做防水、重上砖或涂料。
  二、局部做、分批做、分几年做。先做大面积严重区域，小面积暂时不动，后续随着资金到位，慢慢改造。
  三、哪掉补哪，加强监管排查，及时修补。虽不能根治问题，但资金需求较小。
  “在质保期内就已经出现过掉砖的情况，
  这明显是工程的质量问题，
  20栋房子每栋都掉。
  这就像给了我们一个天生不健康的婴儿，
  还想让我们将他抚养健康长大。”
  该负责人告诉记者，全面整修涉及到责任方以及技术、资金来源等问题，至于由谁牵头整修目前业主们感到很茫然。业主们认为房屋明显存在质量问题，应该由招商地产来负责整修，给业主们一个交待。
  关于是否是房屋质量问题造成的掉砖，记者就该问题采访了招商地产相关负责人，他表示是否是质量问题需要经过专业检测。目前经过前期沟通协商后，地产公司正在制定改造方案，初步估算全面铲除整修需要花费超过1000万，而如果分批整修只需花费200万左右。
  对于是否会出资维修，该负责人表示，招商地产属于国企，按正常的法规要求，过了质保期地产不需要承担任何的法律责任，得由房屋本体维修基金来出资。他表示针对该事件，在协商方案出来，明确责任后，地产会根据相应程序，承担相应的费用。
  律师：建筑地产需担责
  记者了解到，花三外墙采用陶土砖极其施工做法，由于容易导致掉砖，国家在2010年已经禁止使用。据花三业主介绍提供的相关材料显示，花三工程分为2004年12月和2006年12月两期入伙。
  外墙装饰工程的质保期通常为2年，防水层质保期为5年，外墙装饰工程包含在总包（土建）合同中，将外墙立面装饰工程的质保期和防水工程捆绑，统一为5年。
  房子建造在国家禁止使用陶土砖之前，且也已经过了质保期，那么该处房屋的安全隐患问题该如何追责？记者就相关问题咨询了北京市盈科（深圳）律师事务所简晓满。
  简律师告诉记者，开发商保修责任期满后（一般为5年），小区公共部位、设施、设备的维修、养护和改造住宅楼房内的共用部位共用设施设备的维修费用由房屋维修基金支付，维修基金不足时，由该幢住宅楼房内房屋维修基金全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。在修复前发生事故的，物业公司没有尽到提醒义务的，物业公司承担责任。
  简律师表示，虽然质保期已过，但是该栋建筑在质保期内已经出现过房屋质量问题，地产公司有责任在当时修复问题。由于目前问题仍处于持续状态，说明在质保期内问题没有完全解决，如果发生安全事故，地产仍需承担责任。简律师建议，业主应该请第三方鉴定，找出外墙砖块掉落的根本原因，确定问题后再走相关法律程序去追究相关责任。
  进度
  据介绍，自4月份接到投诉后一直在推进此事，
  目前街道已求花三物业管理单位招商物业
  将存在明显安全隐患的外墙陶土砖敲落铲除，
  尽量消除短期内的安全隐患。
  招商街道约谈了深圳招商房地产公司相关人员，
  要求其根据原始设计施工资料
  制定出标本兼治的改造方案一改造预算。
  治理方案推出后，
  街道将再次组织
  招商房地产、招商物业、花园城三期业主
  召开协调会议，
  明确了物业、地产等单位职责分工，
  加快隐患整治进度。
  安全重于泰山，
  隐患应该尽快消除，
  防范于未然，
  避免出现伤亡事故。
  不然如此小区，
  每天头上犹如“悬剑”，
  怎能令人住得安心？

  如何从源头杜绝瓷砖脱落危机？

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  一般导致脱砖原因：

  1.水泥砂浆比例不对

           传统铺贴一般都是使用水泥和沙子现场混合作为粘接剂，水泥浆液中含有的水分可以被瓷砖吸收并固化，从而形成瓷砖对墙面的抓握力。这种操作方式的关键就在于水泥和沙子的配比配比不对，沙子占的比例太高，或没有在沙浆里加胶粘剂，都会导致水泥砂浆粘不住瓷砖。而水泥沙浆里加水的比例太高，干燥过程中会逐步与瓷砖脱离。另外，沙子质量也有关系，质量较差的沙子容易使水泥砂浆的强度变差，最终导致瓷砖空鼓脱落。

  2.瓷砖泡水不饱满

  

   

        瓷砖胚体存在或大或小的孔隙，铺贴前泡水可以让瓷砖“喝饱水”，防止铺贴后瓷砖吸收水泥砂浆的水分。而在铺贴前瓷砖没有泡水或者泡水时间不足，就会出现出现空鼓、脱落。

  3.水泥砂浆没有涂抹均匀

          瓷砖铺贴时，背面的水泥砂浆需要涂抹均匀饱满。有些瓦工为了节省时间打围堰砂浆，只涂抹在瓷砖四周，造成只有瓷砖边3~5公分的砂浆粘贴墙体，铺贴后空鼓率过高。

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  施工建议：抛弃传统的水泥砂浆铺贴，采用更为科学的瓷砖胶产品进行贴砖。